COLUMN
亡くなった家族の不動産が分からないとき―所有不動産記録証明制度で調べられること
亡くなった親や配偶者が不動産を持っていたはずなのに、権利証や固定資産税の通知書が見つからず、場所も分からない。このような場合に利用できる新しい調査手段が、2026年2月2日に始まった「所有不動産記録証明制度」です。
この制度では、全国の登記所の登記記録を対象に、指定した氏名・住所等の検索条件に基づいて抽出・選定された、所有権の登記名義人として記録されている不動産の一覧を証明書として取得できます。ただし、一つの現在住所だけで旧住所や旧氏名まで自動的に検索される制度ではなく、証明書だけで相続財産の全てが判明するわけでもありません。（法務省「所有不動産記録証明制度について」）
所有不動産記録証明制度とは
所有不動産記録証明制度は、請求した人又は亡くなった人などについて、所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧化して証明する制度です。不動産登記法119条の2を根拠として、2026年2月2日に施行されました。本記事では、亡くなった個人について相続人が請求する場合を中心に説明します。（不動産登記法、法務省制度案内）
従来は、心当たりのある市区町村で名寄帳を確認したり、不動産の所在地ごとに登記事項証明書を取ったりする必要がありました。この制度により、所在地が分からない場合でも、全国の登記記録を対象に検索できるようになりました。
もっとも、これは「故人の全財産を一括して証明する制度」ではありません。検索条件に一致した所有権の登記記録を一覧にするものであり、後述する限界があります。
誰が請求できるか
自分自身の所有不動産については本人が請求できます。亡くなった人の所有不動産については、その相続人その他の一般承継人が請求できます。相続人が請求する場合は、戸籍等により相続関係を証明する必要があります。（法務省制度案内）
代理人への委任も可能です。ただし、代理人自身が請求権者になるのではありません。委任状に加え、請求する相続人の資格や、亡くなった人との相続関係を示す資料が必要です。
窓口・郵送・オンラインで請求できます
所有不動産記録証明書は、登記所の窓口、郵送又はオンラインで請求できます。相続人が亡くなった人について請求する場合は、戸籍等により相続関係を示す必要があります。代理人へ請求を委任することもできます。（法務省「所有不動産記録証明制度について」）
オンライン請求には「申請用総合ソフト」を使用します。オンラインで請求した場合も、証明書は紙で交付され、窓口又は郵送で受け取ります。必要書類、手数料及び具体的な操作方法は変更される可能性があるため、実際に請求する際は法務省の最新案内と様式を確認してください。（申請用総合ソフトの案内、法務省制度案内）
検索の鍵は氏名と住所です
検索は、登記記録上の氏名・名称と住所を基礎に行われます。亡くなった人が転居していて登記上の住所を変更していなかった場合や、婚姻等で氏名が変わった場合、現在の氏名・住所だけでは検索から漏れる可能性があります。
そのため、戸籍の附票、住民票の除票、戸籍等を確認し、過去の住所や旧氏名を把握することが重要です。複数の検索条件を指定する場合は、そのつながりを証明する資料が必要になります。（法務省制度案内）
証明書で分かること・分からないこと
一覧で分かること
指定した検索条件に一致し、対象者が所有権の登記名義人として記録されている土地・建物について、所在、地番、家屋番号等を確認できます。
個別の登記事項証明書で確認すること
一覧に不動産が記載されていても、現在の詳細な権利関係までこの証明書だけで判断しないようにします。個々の登記事項証明書を取得し、現在の名義、共有持分、抵当権その他の負担を確認します。
この制度では分からないこと
- 登記自体がされていない土地や建物
- 登記簿がコンピュータ化されていない不動産
- 土地・建物の表示に関する登記だけで、所有権の登記がない不動産
- 所有権以外の権利だけを有する不動産
- 指定した氏名・住所等と登記記録が一致しない不動産
- 預貯金、株式、借金など不動産以外の財産・負債
証明書を取った後に行うこと
まず、一覧に記載された各不動産の登記事項証明書を取得し、対象者本人又は亡くなった人の不動産であるか、現在の権利関係がどうなっているかを確認します。そのうえで、固定資産税納税通知書、名寄帳等の固定資産関係資料、権利証、売買契約書、通帳などと照合します。自治体の固定資産関係資料と登記情報では、対象や記録内容が異なる場合があります。
調査後は、遺産分割の対象を整理し、必要な相続登記を行います。所有不動産記録証明書を取得しただけで、名義変更や相続登記が完了するわけではありません。相続登記の申請義務と期限は別に管理してください。（法務省「相続登記の申請義務化について」）
相続放棄を検討している場合の注意
相続放棄は、原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時」から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。所有不動産記録証明書を請求しても、この期間が当然に停止したり延長されたりするわけではありません。（裁判所「相続の放棄の申述」）
3か月以内に相続財産の状況を調査しても、承認するか放棄するかを判断する資料が得られない場合は、期間内に家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てることができます。実際に延長されるには裁判所の判断が必要です。財産調査の完了を待って期限を過ぎないよう注意してください。（裁判所公式案内）
弁護士等へ相談した方がよい場合
次のような場合は、早めに専門家へ相談することを検討してください。
- 戸籍関係が複雑で、請求できる相続人を判断しにくい
- 過去の住所が多く、検索条件を整理できない
- 一覧と固定資産税資料や権利証が一致しない
- 共有不動産、担保権又は多額の負債が疑われる
- 相続放棄の熟慮期間が迫っている
- 遺産分割をめぐって相続人間に対立がある
証明書の代理請求と、その後の法律事務は別です。遺産分割交渉・紛争対応や相続放棄申述の代理は弁護士に、相続登記の申請代理は司法書士に相談するのが一般的です。ただし、具体的な業務範囲は依頼内容や事案により異なるため、相談時に確認してください。（弁護士法72条、司法書士法3条）
よくある質問
Q1全国の不動産を一つの検索条件で漏れなく調べられますか
いいえ。対象地域は全国ですが、検索は指定した氏名・住所等の条件ごとに行われます。旧住所・旧氏名で登記された不動産がある場合は、それらを別の検索条件に加える必要があります。
Q2「該当なし」なら不動産はないと考えてよいですか
「該当なし」は、指定した検索条件に合う所有権の登記記録が見つからなかったという意味です。未登記不動産や条件不一致の登記まで存在しないことを証明するものではありません。
Q3過去の住所が分からない場合はどうしますか
戸籍の附票、住民票の除票、保存している契約書や税務資料などから確認します。保存期間や取得可否の問題もあるため、分かる範囲の資料を早めに集めます。
Q4オンラインで請求できますか
申請用総合ソフトから請求できます。必要書類や操作方法は、申請時に法務省の最新案内を確認してください。
Q5証明書も電子データで受け取れますか
いいえ。オンラインで請求した場合も、紙の証明書を窓口又は郵送で受け取ります。
Q6代理人に請求を委任できますか
可能です。ただし、委任状のほか、請求権者の資格や相続関係を証する資料等が必要になります。
Q7証明書を取れば相続登記も終わりますか
終わりません。証明書は不動産を把握するための調査資料です。個別の権利関係を確認し、別途、必要な相続登記を申請します。
Q8相続放棄の3か月は請求中に止まりますか
請求しただけでは止まりません。判断資料が得られない場合は、3か月の期間内に家庭裁判所へ期間伸長を申し立てることを検討してください。
まとめ
所有不動産記録証明制度は、亡くなった家族の不動産の所在地が分からない場合に、有力な手掛かりとなる制度です。一方、検索条件の設定が重要であり、「該当なし」でも不動産がないと確定するわけではありません。
過去の氏名・住所を整理して請求し、取得後は個別の登記事項証明書や固定資産関係資料を照合します。相続放棄を検討している場合は期限管理を同時に進め、複雑な相続関係や紛争、負債の疑いがある場合は、早めに専門家へ相談してください。